Que signifient les mots employés par le notaire ?

Ce lexique notarial réunit les mots que l'on rencontre dans un compromis, un contrat de mariage, une déclaration de succession ou un décompte de frais, et qui posent souvent question lors d'un rendez-vous chez le notaire. Chaque définition est rédigée en langage courant, avec la référence du texte principal lorsqu'elle est utile. Il s'agit d'une information générale, établie par la rédaction indépendante du Blog du notaire à partir du Code civil, du Code général des impôts et des fiches de service-public.fr ; pour l'application à votre situation, votre notaire reste l'interlocuteur à consulter.

A

Abattement

Un abattement est une somme déduite de la valeur transmise avant le calcul des droits de donation ou de succession. Son montant dépend du lien de parenté : entre un parent et un enfant, l'abattement est de 100 000 euros par parent et par enfant, et il se renouvelle tous les quinze ans pour les donations (article 779 du Code général des impôts). D'autres abattements existent entre frères et sœurs, pour les petits-enfants ou les personnes handicapées.

Acceptation à concurrence de l'actif net

L'acceptation à concurrence de l'actif net est une option offerte à l'héritier qui hésite à accepter une succession dont il ne connaît pas exactement les dettes. Il devient héritier, mais n'est tenu de payer les dettes du défunt que dans la limite de la valeur des biens qu'il recueille. La déclaration se fait au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire et s'accompagne d'un inventaire du patrimoine.

Acte authentique

L'acte authentique est un écrit reçu par un officier public compétent, comme le notaire, en respectant les formes prévues par la loi (article 1369 du Code civil). Il a une date certaine, fait foi jusqu'à inscription de faux pour ce que le notaire a constaté lui-même et peut être exécuté sans jugement préalable. Il est obligatoire pour la vente immobilière publiée, le contrat de mariage ou la donation.

Acte de notoriété

L'acte de notoriété est le document établi par le notaire après un décès pour identifier les héritiers et préciser la part revenant à chacun. Il s'appuie sur les actes d'état civil, le livret de famille, le contrat de mariage et l'éventuel testament, ainsi que sur la consultation du Fichier central des dispositions de dernières volontés. Il permet aux héritiers de justifier de leur qualité auprès des banques et des administrations.

Acte sous signature privée

Un acte sous signature privée, autrefois appelé acte sous seing privé, est un écrit rédigé et signé par les parties elles-mêmes, éventuellement avec l'aide d'un professionnel, sans intervention d'un officier public. Sa valeur probante est moindre que celle d'un acte authentique : sa date ou sa signature peuvent être plus facilement contestées. Un compromis de vente signé chez un agent immobilier en est un exemple courant.

Attestation de propriété immobilière

L'attestation de propriété immobilière, souvent appelée attestation immobilière, est l'acte notarié qui constate le transfert d'un bien immobilier aux héritiers après un décès. Elle est publiée au service de la publicité foncière afin que le fichier immobilier mentionne les nouveaux propriétaires. Sans elle, les héritiers ne pourraient pas vendre ou hypothéquer le bien, car leur titre de propriété ne serait pas opposable aux tiers.

Avant-contrat

L'avant-contrat désigne l'accord signé avant l'acte définitif de vente immobilière, qui fixe le prix, la description du bien, la date prévue de signature et les conditions suspensives. Il prend le plus souvent la forme d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale de vente. Il peut être conclu chez un notaire ou entre particuliers, et ouvre au profit de l'acquéreur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de dix jours.

Ayant droit

Un ayant droit est une personne qui tient un droit d'une autre personne, appelée son auteur. En matière de succession, le terme désigne ceux qui recueillent tout ou partie du patrimoine du défunt : héritiers, légataires, conjoint survivant. Il est aussi utilisé en assurance vie pour viser les bénéficiaires d'un contrat, ou en matière sociale pour les membres de la famille couverts par l'assuré.

B

Bail

Le bail est le contrat par lequel un propriétaire, le bailleur, met un bien à la disposition d'un locataire, le preneur, contre le paiement d'un loyer. Il en existe plusieurs catégories (bail d'habitation, bail commercial, bail rural, bail emphytéotique), chacune soumise à des règles propres. Un bail peut être signé devant notaire pour bénéficier de la force exécutoire, et doit l'être lorsqu'il dépasse douze ans et doit être publié.

Bien propre

Un bien propre appartient personnellement à l'un des époux et non au couple. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, sont propres les biens possédés avant le mariage, ceux reçus par donation ou succession et certains biens à caractère personnel. Lorsqu'un bien est acheté pendant le mariage avec des fonds propres, une déclaration d'emploi ou de remploi dans l'acte permet de lui conserver ce caractère.

Bornage

Le bornage est l'opération qui fixe de façon définitive la limite entre deux terrains contigus et la matérialise par des bornes. Il est réalisé par un géomètre-expert, à l'amiable entre voisins ou sur décision du juge en cas de désaccord. Le procès-verbal de bornage peut être déposé chez un notaire et publié. Il est particulièrement utile avant la vente d'un terrain à bâtir ou la division d'une parcelle.

C

Cadastre

Le cadastre est le document administratif qui recense les parcelles de chaque commune, avec leur numéro, leur surface et l'identité de leur propriétaire présumé. Il sert principalement au calcul des impôts locaux et ne constitue pas, en France, une preuve de propriété : celle-ci résulte des actes publiés au fichier immobilier. Le notaire indique les références cadastrales dans chaque acte de vente pour identifier précisément le bien.

Clause bénéficiaire

La clause bénéficiaire est la mention d'un contrat d'assurance vie qui désigne la ou les personnes qui recevront le capital au décès de l'assuré. Elle peut être rédigée librement, figurer dans le contrat ou dans un testament, et être déposée chez un notaire. Une rédaction précise évite les ambiguïtés : préciser les noms, l'ordre des bénéficiaires, la répartition et prévoir un bénéficiaire de second rang.

Communauté réduite aux acquêts

La communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial légal, applicable aux époux mariés sans contrat de mariage. Chacun conserve en propre les biens possédés avant l'union et ceux reçus par donation ou succession, tandis que les biens acquis pendant le mariage, y compris grâce aux revenus professionnels, forment la communauté. À la dissolution du mariage, la communauté est en principe partagée par moitié.

Compromis de vente

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est l'avant-contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent réciproquement à conclure la vente à un prix fixé. Il vaut vente dès que les parties sont d'accord sur la chose et le prix, sous réserve des conditions suspensives prévues. L'acquéreur verse souvent un dépôt de garantie, et l'acte définitif est ensuite signé devant notaire.

Condition suspensive

Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la formation définitive d'un contrat. Dans une vente immobilière, la plus fréquente est l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, mais on rencontre aussi l'obtention d'un permis de construire ou l'absence de servitude grave. Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, sans faute de celui qui en bénéficie, chacun est libéré et le dépôt de garantie est restitué.

Conjoint survivant

Le conjoint survivant est l'époux ou l'épouse du défunt, non divorcé au jour du décès. Il est héritier légal et ses droits varient selon la présence d'enfants : lorsque tous les enfants sont communs au couple, il peut choisir entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil). Il est exonéré de droits de succession. Le partenaire de pacs et le concubin ne sont pas héritiers sans testament.

Contrat de mariage

Le contrat de mariage est l'acte notarié, signé avant la célébration du mariage, par lequel les futurs époux choisissent leur régime matrimonial et organisent leurs rapports patrimoniaux. Il permet d'opter pour la séparation de biens, la participation aux acquêts ou la communauté universelle, ou d'aménager le régime légal par des clauses particulières. Le notaire délivre un certificat que les époux remettent à l'officier d'état civil.

Copie authentique

Une copie authentique est la reproduction intégrale d'un acte notarié, certifiée conforme par le notaire qui en détient l'original. Elle a la même force probante que la minute. Lorsqu'elle porte la formule exécutoire, on parle de copie exécutoire : elle permet au créancier de faire procéder à une saisie sans jugement. Les parties peuvent en demander une nouvelle à tout moment auprès de l'office détenteur de la minute.

D

Débours

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour le compte de son client afin de constituer le dossier : frais de demande d'état hypothécaire, extraits cadastraux, pièces d'urbanisme, honoraires d'un géomètre, frais de publication. Ils ne rémunèrent pas le notaire et lui sont simplement remboursés, sur justificatifs. Ils apparaissent sur une ligne distincte du décompte de frais remis au client après la signature.

Déclaration de succession

La déclaration de succession est le document fiscal qui recense l'actif et le passif du défunt et permet de calculer les droits dus par chaque héritier. Elle doit en principe être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, ce délai étant plus long dans les autres cas. Certaines successions modestes en sont dispensées. Le notaire la prépare le plus souvent pour les héritiers.

De cujus

L'expression latine de cujus désigne, dans le vocabulaire juridique, la personne décédée dont la succession est ouverte. Elle provient d'une formule plus longue signifiant « celui de la succession duquel il s'agit ». Les notaires l'emploient couramment dans leurs actes et courriers, à côté du terme plus simple de défunt. On la rencontre notamment dans l'acte de notoriété et dans la déclaration de succession.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits attachés à un bien entre deux personnes : l'usufruitier, qui l'utilise ou en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui en détient la substance. Il résulte de la loi, par exemple lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit, ou d'une convention, comme une donation de la nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.

Diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont des rapports techniques réalisés par un professionnel certifié et regroupés dans un dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur ou au locataire. Selon le bien, ils portent sur la performance énergétique, l'amiante, le plomb, les termites, l'électricité, le gaz, l'assainissement ou l'état des risques. Le notaire vérifie leur présence et leur validité avant la signature de l'acte de vente.

Donation

La donation est l'acte par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant et sans contrepartie un bien à une autre personne, le donataire, qui l'accepte. Elle est en principe irrévocable et doit être faite par acte notarié, sauf exceptions comme le don manuel d'une somme d'argent ou d'un objet. Elle est soumise à des droits de donation, après application des abattements prévus selon le lien de parenté.

Donation-partage

La donation-partage permet à une personne de donner et de répartir en même temps tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs, le plus souvent ses enfants, voire ses petits-enfants. Son principal intérêt est que les biens sont en principe évalués au jour de la donation pour le calcul de la réserve, ce qui limite les conflits liés aux variations de valeur. Elle est obligatoirement reçue par un notaire.

Droit de préemption

Le droit de préemption permet à une personne publique ou privée désignée par la loi d'acheter un bien en priorité lorsqu'il est mis en vente, à la place de l'acquéreur choisi. Le plus connu est le droit de préemption urbain des communes, mais il en existe d'autres au profit des locataires, des fermiers ou des sociétés d'aménagement rural. Le notaire adresse les déclarations nécessaires et attend la réponse avant la vente.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les droits de mutation à titre onéreux, ou DMTO, sont les taxes dues lors d'une vente immobilière, réglées par l'acquéreur et collectées par le notaire. Ils se composent principalement d'une taxe départementale, dont le taux varie selon le département, et d'une taxe communale. Ils représentent la plus grande part des frais d'acquisition dans l'ancien et sont fortement réduits pour les logements neufs soumis à la TVA.

E

Émoluments

Les émoluments sont la rémunération du notaire pour les actes et formalités soumis au tarif réglementé prévu par le Code de commerce. Ils peuvent être proportionnels à la valeur du bien, calculés par tranches, ou fixes pour certains actes. Leur montant est identique dans toute la France. Des remises encadrées par la réglementation sont possibles. Ils sont soumis à la TVA et distincts des taxes et des débours.

État descriptif de division

L'état descriptif de division est le document qui découpe un immeuble en copropriété en lots numérotés, chacun composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Il est souvent annexé au règlement de copropriété et publié au service de la publicité foncière. Le notaire s'y réfère dans chaque acte de vente pour désigner précisément le lot vendu.

État hypothécaire

L'état hypothécaire est le relevé délivré par le service de la publicité foncière qui indique les actes publiés concernant un bien : ventes successives, hypothèques, saisies, servitudes. Le notaire le demande avant toute vente pour s'assurer que le vendeur est bien propriétaire et connaître les inscriptions qui grèvent le bien. Les créanciers inscrits sont alors remboursés sur le prix de vente lors de la signature.

Exécuteur testamentaire

L'exécuteur testamentaire est la personne désignée par le testateur pour veiller à la bonne exécution de ses dernières volontés. Il peut s'agir d'un proche, d'un ami ou d'un professionnel. Sa mission est définie par le testament et par la loi : il s'assure du respect des legs, peut être chargé de vendre certains biens ou de payer les legs de sommes d'argent. Sa fonction est en principe gratuite.

F

Fichier central des dispositions de dernières volontés

Le Fichier central des dispositions de dernières volontés recense les testaments et donations entre époux confiés à un notaire, sans en révéler le contenu. Le notaire y inscrit le dépôt dès qu'il reçoit ou conserve un testament. Au décès, le notaire chargé de la succession interroge ce fichier, sur présentation de l'acte de décès, pour savoir si le défunt avait pris des dispositions et auprès de quel office.

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est l'ensemble des éléments qu'un commerçant utilise pour exploiter son activité et attirer sa clientèle : clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, matériel, marchandises. Il peut être vendu, apporté à une société, donné en location-gérance ou nanti. Sa cession obéit à des formalités de publicité destinées à protéger les créanciers du vendeur, et le notaire intervient fréquemment comme rédacteur et séquestre du prix.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont la somme payée par le client à l'occasion d'un acte notarié, notamment par l'acquéreur d'un bien immobilier. L'expression est trompeuse : ces frais comprennent surtout des taxes reversées à l'État et aux collectivités, ainsi que des débours, la rémunération du notaire n'en représentant qu'une part minoritaire. Les professionnels parlent plus volontiers de frais d'acquisition ou de frais d'acte.

G

Garantie financière d'achèvement

La garantie financière d'achèvement est l'engagement d'une banque ou d'un assureur d'apporter les fonds nécessaires pour terminer un logement vendu en l'état futur d'achèvement si le promoteur fait défaut. Elle est obligatoire dans le secteur protégé du logement et doit être justifiée dans l'acte de vente. Le notaire vérifie son existence avant la signature, car elle protège l'acquéreur qui paie le prix au fur et à mesure du chantier.

H

Héritier

Un héritier est une personne appelée par la loi à recueillir tout ou partie du patrimoine d'un défunt en raison de son lien de parenté ou de mariage avec lui. Le Code civil classe les héritiers par ordres : les descendants, puis les parents et les frères et sœurs, puis les ascendants et enfin les collatéraux. Le conjoint survivant dispose de droits propres. Chaque héritier peut accepter ou renoncer à la succession.

Hypothèque

L'hypothèque est une garantie accordée à un créancier sur un bien immobilier, sans que le propriétaire en perde l'usage. Si la dette n'est pas payée, le créancier peut faire saisir et vendre le bien pour être remboursé en priorité. L'hypothèque conventionnelle, consentie à une banque pour un prêt, doit être constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière pour être opposable.

I

Indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est la somme prévue dans une promesse unilatérale de vente en contrepartie de l'exclusivité que le vendeur consent au bénéficiaire pendant le délai d'option. Si le bénéficiaire renonce à acheter sans pouvoir invoquer une condition suspensive non réalisée, elle reste acquise au vendeur. S'il achète, elle s'impute sur le prix. Une partie est souvent versée au notaire, qui la conserve en séquestre.

Indivision

L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, sans qu'aucune part soit matériellement délimitée. Elle naît souvent d'une succession ou d'un achat à deux hors mariage. Les décisions courantes se prennent à la majorité des deux tiers des droits, les actes graves à l'unanimité, et nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil).

L

Légataire

Le légataire est la personne désignée par un testament pour recevoir tout ou partie des biens du testateur. Le légataire universel a vocation à recueillir l'ensemble du patrimoine, le légataire à titre universel une quote-part ou une catégorie de biens, et le légataire à titre particulier un bien déterminé. Un légataire peut être un membre de la famille, un tiers ou une association, sous réserve des droits des héritiers réservataires.

Legs

Le legs est la disposition d'un testament par laquelle le testateur attribue un bien ou une partie de son patrimoine à une personne, qui ne le recevra qu'à son décès. Contrairement à la donation, il est révocable jusqu'au dernier moment par un nouveau testament. Il ne peut porter atteinte à la réserve héréditaire des enfants, et il est soumis aux droits de succession selon le lien entre le défunt et le bénéficiaire.

Libéralité

Une libéralité est un acte par lequel une personne dispose de tout ou partie de ses biens au profit d'une autre, à titre gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie. Le Code civil en connaît deux formes : la donation, qui prend effet du vivant du donateur, et le legs, qui prend effet au décès du testateur. Les libéralités sont soumises à des règles protectrices, notamment celles de la réserve héréditaire.

Loi Carrez

La loi Carrez impose de mentionner, dans l'avant-contrat et l'acte de vente d'un lot de copropriété, la superficie de la partie privative, mesurée selon des règles précises qui excluent notamment les surfaces de faible hauteur. Si la superficie réelle est inférieure de plus de cinq pour cent à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.

M

Mainlevée

La mainlevée est l'acte par lequel un créancier renonce à une garantie inscrite sur un bien, comme une hypothèque, et autorise sa radiation au service de la publicité foncière. Elle intervient en général lorsque le prêt a été remboursé par anticipation ou lors de la vente du bien. Elle est reçue par un notaire et entraîne des frais. Une inscription peut aussi s'éteindre d'elle-même après la date prévue lors de sa publication.

Mandat de protection future

Le mandat de protection future permet à une personne de désigner à l'avance celui ou celle qui la représentera le jour où elle ne pourra plus pourvoir seule à ses intérêts, en raison de son âge ou de sa santé. Il peut être établi sous signature privée ou devant notaire ; la forme notariée confère au mandataire des pouvoirs plus étendus, notamment pour certains actes de disposition, et prévoit un contrôle par le notaire.

Minute

La minute est l'original d'un acte notarié, signé par les parties et par le notaire, qui reste conservé à l'office. Elle n'est jamais remise aux clients, qui reçoivent des copies authentiques ou des expéditions. Aujourd'hui, de nombreuses minutes sont électroniques et conservées dans un minutier central sécurisé. Cette conservation garantit qu'un acte pourra être retrouvé et reproduit bien des années après sa signature.

N

Notaire

Le notaire est un officier public nommé par le ministre de la Justice, chargé de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d'authenticité, d'en assurer la date, de les conserver et d'en délivrer des copies. Il exerce une profession libérale réglementée, a un devoir de conseil envers toutes les parties et perçoit une rémunération fixée en grande partie par un tarif national.

Nue-propriété

La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien, par exemple de le vendre ou de le donner, sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Elle résulte d'un démembrement de propriété. La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier selon un barème légal (article 669 du Code général des impôts), ce qui rend les donations en nue-propriété fréquentes.

O

Office notarial

L'office notarial, aussi appelé étude, est la structure au sein de laquelle un ou plusieurs notaires exercent avec leurs collaborateurs. Il peut être individuel ou constitué sous forme de société. L'office conserve les minutes des actes reçus, gère la comptabilité des fonds clients et accueille le public. Le Blog du notaire, média éditorial indépendant, n'est pas un office notarial et ne reçoit aucun acte.

Offre de prêt

L'offre de prêt est le document remis par la banque à l'emprunteur pour un crédit immobilier, qui précise le montant, la durée, le taux, le coût total et les garanties exigées. L'emprunteur ne peut l'accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception (Code de la consommation). Le notaire vérifie que cette acceptation est intervenue avant de recevoir l'acte de vente et de prêt.

P

Pacte civil de solidarité

Le pacte civil de solidarité, ou pacs, est un contrat conclu entre deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. La convention peut être enregistrée à la mairie ou chez un notaire. Par défaut, chaque partenaire reste propriétaire de ses biens, mais les partenaires peuvent opter pour l'indivision. Le partenaire survivant n'est pas héritier légal : un testament est nécessaire pour lui transmettre des biens.

Pacte Dutreil

Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui permet, sous conditions, de réduire fortement la base taxable lors de la donation ou de la transmission par décès des titres d'une société ou d'une entreprise individuelle exerçant une activité opérationnelle. Il suppose des engagements de conservation des titres et l'exercice d'une fonction de direction par l'un des bénéficiaires. Ses conditions sont régulièrement ajustées par les lois de finances.

Préciput

La clause de préciput est une clause du contrat de mariage, utilisée dans les régimes de communauté, qui permet au conjoint survivant de prélever certains biens communs avant tout partage, sans indemnité et sans que ce prélèvement soit imputé sur sa part. Elle porte souvent sur la résidence principale ou des liquidités. Elle constitue un outil de protection du conjoint, mais elle peut être remise en cause en présence d'enfants d'une précédente union.

Procuration

La procuration est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir d'agir en son nom, par exemple pour signer un acte de vente à sa place. Elle peut être sous signature privée ou authentique ; la forme notariée est exigée pour certains actes, notamment la donation ou la constitution d'hypothèque. Elle peut aujourd'hui être signée à distance devant un notaire dans les conditions prévues par les textes.

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est l'avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix fixé, tandis que le bénéficiaire dispose d'un délai pour décider s'il achète. En contrepartie, une indemnité d'immobilisation est généralement prévue. Lorsqu'elle est conclue sous signature privée, elle doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les dix jours, sous peine de nullité.

Q

Quotité disponible

La quotité disponible est la part du patrimoine dont une personne peut disposer librement, par donation ou testament, au profit de qui elle veut. Elle dépend du nombre d'enfants : la moitié des biens avec un enfant, un tiers avec deux enfants, un quart avec trois enfants ou plus (article 913 du Code civil). Une quotité spéciale, plus étendue, existe au profit du conjoint.

R

Rapport des donations

Le rapport des donations est le mécanisme par lequel un héritier qui a reçu une donation du défunt doit en tenir compte lors du partage de la succession, afin de rétablir l'égalité entre héritiers. Sauf clause contraire, la donation est considérée comme une avance sur sa part (article 843 du Code civil). La valeur rapportée est en principe celle du bien au jour du partage, selon son état au jour de la donation.

Régime matrimonial

Le régime matrimonial est l'ensemble des règles qui organisent les relations patrimoniales entre époux, pendant le mariage et lors de sa dissolution. À défaut de contrat, s'applique la communauté réduite aux acquêts. Les époux peuvent choisir, par contrat de mariage, la séparation de biens, la participation aux acquêts ou la communauté universelle, et modifier leur régime en cours d'union devant notaire.

Renonciation à succession

La renonciation à succession est l'acte par lequel un héritier décide de ne rien recevoir de la succession, ni biens ni dettes. Il est alors considéré comme n'ayant jamais été héritier, et ses propres enfants peuvent venir à sa place par représentation. La renonciation se fait par déclaration au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire. Elle est souvent choisie lorsque les dettes dépassent l'actif.

Réserve héréditaire

La réserve héréditaire est la part du patrimoine du défunt que la loi réserve obligatoirement à certains héritiers, principalement les enfants, et dont il ne peut pas les priver par donation ou testament. Elle représente la moitié des biens avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts avec trois enfants ou plus. En l'absence de descendant, le conjoint non divorcé bénéficie d'une réserve d'un quart.

S

Séquestre

Le séquestre est la remise d'une somme ou d'un bien entre les mains d'un tiers, qui le conserve jusqu'à ce qu'une condition soit remplie. Dans une vente immobilière, le notaire est souvent désigné séquestre du dépôt de garantie versé par l'acquéreur ou d'une partie du prix. Les fonds sont déposés sur un compte à la Caisse des dépôts et consignations, puis remis à qui de droit selon l'issue du dossier.

Servitude

Une servitude est une charge imposée à un terrain, appelé fonds servant, au profit d'un autre terrain appartenant à un propriétaire différent, appelé fonds dominant. Les exemples courants sont le droit de passage, le droit de puisage ou l'interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur. Une servitude peut résulter de la loi, de la situation des lieux ou d'un acte, et doit être publiée pour être opposable aux acquéreurs.

Société civile immobilière

La société civile immobilière, ou SCI, est une société dont l'objet est la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, et non leur commerce. Elle permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un patrimoine immobilier, d'en organiser la gestion par des statuts et de faciliter sa transmission par donation progressive de parts. Elle exige au moins deux associés et une comptabilité, et ses statuts sont souvent rédigés par un notaire.

Statuts

Les statuts sont l'acte fondateur d'une société, qui en fixe la forme, l'objet, la dénomination, le siège, le capital, la répartition des parts ou actions, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des dirigeants. Ils sont signés par les associés et déposés lors de l'immatriculation. Leur rédaction mérite une grande attention, car ils encadrent pour des années les relations entre associés, les cessions de parts et la transmission.

T

Testament authentique

Le testament authentique est dicté par le testateur à un notaire, en présence d'un second notaire ou de deux témoins, puis relu et signé (article 971 du Code civil). Il présente l'avantage d'une grande sécurité : le notaire vérifie la capacité du testateur, conseille sur la rédaction, conserve l'original et l'inscrit au Fichier central des dispositions de dernières volontés. Sa contestation est plus difficile que celle d'un testament olographe.

Testament olographe

Le testament olographe est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur, sans qu'aucune autre formalité ne soit exigée (article 970 du Code civil). Il est gratuit et simple à rédiger, mais il présente des risques : perte, destruction, rédaction ambiguë ou contestation de l'écriture. Le déposer chez un notaire permet de l'inscrire au fichier central et de s'assurer qu'il sera retrouvé au décès.

U

Usufruit

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien qui appartient à un autre et d'en percevoir les revenus, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier peut habiter un logement ou le louer et encaisser les loyers, mais ne peut pas le vendre seul. L'usufruit est temporaire, le plus souvent viager, et s'éteint au décès de l'usufruitier. Sa valeur fiscale dépend de l'âge de celui-ci selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts.

V

Vente en l'état futur d'achèvement

La vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA, couramment appelée vente sur plan, est le contrat par lequel un promoteur vend un logement à construire. L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur édification et paie le prix par fractions, selon un échéancier encadré par la loi. Le contrat de réservation précède l'acte authentique, qui comporte une garantie financière d'achèvement.

Viager

La vente en viager est une vente immobilière dans laquelle l'acquéreur, appelé débirentier, verse au vendeur, appelé crédirentier, une rente périodique jusqu'au décès de celui-ci, souvent en complément d'un capital initial appelé bouquet. Le viager peut être occupé, le vendeur conservant le droit d'habiter le logement, ou libre. Le notaire veille à l'équilibre du contrat, car l'aléa sur la durée de vie du vendeur est essentiel.